美国楼市究竟有多么火爆？

11月27日，美国商务部公布10月美国新屋销售68.5万户，创2007年1月以来新高，环比增长6.2%，九月份这个数字为66.7万户，环比增长18.9%。

今年二季度以来，楼市一直拖累美国经济增长，夏季飓风哈维和艾尔玛暂时制约了楼市活动。路透社认为，10月新屋销售和当月建房以及此前的现房销售数据共同显示，美国楼市有重回增长势头的迹象。

分析人士指出，劳动力市场稳健和按揭贷款成本低双双刺激了房产需求，并推升了房价。10月新屋平均售价达到了创纪录的40.02万美元，为史上首次售价超过40万美元。

这就意味着，这么旺的销售量还是建立在创纪录的40.02万美元的新屋平均售价上，即使之前受到飓风哈维的影响，美国楼市也丝毫不为所动，并保持着强劲的增长势头。

紧俏的房产供应

美国房地产经纪人协会最近的数据显示，只要3周就可以出手一套房子，该出手速度创下30年来的最快纪录。而在5年前，当美国房地产市场还未完全从金融危机中走出来的时候，这个中位数是11周。

此外，根据房地产估价服务的网站Zillow10月房屋市场报告，美国房价已连续15个月上涨，累计涨幅至少达6%。Zillow首席经济学家Svenja Gudell表示，这基本上是以往“正常”房地产市场升值幅度的两倍。

Gudell说：“我们正处于库存危机之中，并且没有任何缓解的迹象，这将影响到全国各地的潜在买家。”

目前美国建筑业劳动力缺口问题较为严重。美国劳工部统计,建筑业仍有70万的就业缺口,其主要原因可能是金融危机前中老员工回岗率较低,新就业人口从事建筑业的比例较低,特别是技术工人短缺,加剧了建筑业劳动力短缺。

新房供应无法跟上需求的节奏,使得成屋销售长期处于高位水平。成屋过剩库存大量消耗降至历史低位。

Gudell表示：“现在市场急需新屋，建筑商不可能忽视这个饥饿的市场。土地、劳动力和木材价格预计会继续上涨，这将迫使那些希望满足市场需求的建筑商去寻找离城市就业核心更远的较便宜地段继续开发新房。”

海外买家收割美国楼盘

在市场人士看来，美国楼市波动周期长于中国，在2008年次贷危机之后下跌、筑底，直到2012年复苏，其后慢牛行情，如今水快煮开了。

美国经济学家特拉萨斯称，美国政府现在学聪明了，知道房子首先是用来住的，投资属性并非首要，相比5年前减少了1/4的房子供应量，这种供不应求的市场能被快速消化。其次，“千禧一代”成了拉动美国住房率的主力军，20至34岁这一代人收入水平不断上升，许多在硅谷地区互联网行业年轻人对自有住房有着强烈的需求。据统计，洛杉矶郊区家庭收入和房价的比例一直稳定地维持在1:10，说明对于美国中产阶级来说，只用存10年积蓄就可以在2、3线城市买房。

当然，劲爆的美国楼市还离不开海外买家高涨的热情。根据全美房地产经纪人协会的统计，2011年至2017年3月末，海外买家在美购房总额占全美房地产销售总额 8%左右，2016年4月-2017年3月，海外买家购房金额累计达到1530亿美元，较2016年全年增长了49%。更值得说明的是，海外买家盯准的猎物都是高档房，其房产均价53.69万美元，接近美国整体房产均价27.77万美元的两倍。

其中，中国买家在美购房金额，远在加拿大、印度、墨西哥和英国买家之上，位居美国房产海外买家第一宝座。中国买家在2016年4月-2017年3月间在美国购房40572套，共花费了高达317亿美元，这还是在没算二手房交易的前提下。更让人惊讶的点在于，这317亿美元背后，有25亿美元是35万赴美中国留学生贡献的，“学区房”的风从中国吹到了美国，美国一如既往是出国留学投资的头号对象。

不是纽约也不是硅谷，美国最火的楼市居然是在西雅图。西雅图政府的发言人开玩笑说，多亏中国的电影电视剧，不然没几个人认识西雅图。

西雅图已稳坐一年房价涨幅最高“宝座”

据《西雅图时报》报道，根据31日最新发布的标准普尔/凯斯-席勒（S&P/Case-Shiller）房价指数，相较于一年前，西雅图大都会区今年8月的独户住房售价暴涨了13.2%，连续第12个月高居全国第一。“赌城”拉斯维加斯以8.6%的涨幅跃居第二，圣地亚哥以7.8%排名第三，底特律、丹佛、波特兰三地以7.2%并列第四。

西雅图之所以显得独树一帜，仍然是出于以下原因：一是由于“僧多粥少”，大量酬劳丰厚的工作岗位吸引了大批新居民，而愿意出售房屋的人却越来越少，加剧了购房者之间的竞争。二是西雅图是最受海外投资者青睐的房市之一。三是公寓租金居高不下，两卧室公寓的租金超过了2000美元，推动更多人选择买房。

目前，西雅图的房屋售价中位数为72.5万美元，东区为85.5万美元；斯诺霍米什县为45万美元，基萨普县、皮尔斯县都接近31.5万美元。

西雅图夜景

美国CBCR地产公司总裁鲍云雁：美国西雅图为什么备受青睐

西雅图市内，增长比较快的区域有Fremont, Ballard, Mt. Baker等区域，另外西雅图北部增长幅度也很大，尤其是Shoreline还有Lynnwood。主要原因还是因为西雅图比较核心区域的房产价格较贵，资源供不应求，所以很多买家选择以西雅图位中心，向外围扩大，在位置与价位之间选择一个平衡点。因为2023年西雅图北部会建成新的轻轨，也使得西雅图北部通往西雅图市中心更加便捷。另外，东区的贝尔维尤，尤其是贝尔维尤西区增幅明显，因为该区域近贝尔维尤西雅图市中心，大西雅图另一个高科技公司的密集地，同时也靠近富人区麦地那社区，一流的环境。西雅图的Somerset社区也是受到热捧的区域，因为是著名高中Newport Senior High所在的社区，价格上相对贝尔维尤地区更可以负担一些。

民用地产方面，比较受到市场青睐的还是独栋别墅和联排别墅，尤其是地的面积大的，很保值。商业地产方面，比较受到市场青睐的还是出租型公寓楼，办公楼及酒店，因为住房市场，就业市场及旅游市场都很热。

西雅图绝对还是一个好的选择。原因就是我在第一个问题中说提到的，西雅图有强大的经济和产业支撑，房产的高性价比和冬暖夏凉的宜人气候。综合来看，不论从未来的发展潜力，还是房价可负担性以及抗跌性，西雅图都是一个值得考虑的城市，相对于其它城市，西雅图环境成熟，风险较小。另外，西雅图也是中国高净值资产人群置业首选的10大城市，这必将拉动房产的需求。腾讯以及华为最近也将公司设立在大西雅图地区，这肯定也会促进大西雅图地区房价的增长。

本文综合自金十财经、国际金融报、腾讯房产

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