2020年2月28日，备受关注的北京合生国际大厦北楼这个项目的交易最终完成，这场历时23个月的地产收购案终于尘埃落定。

合生国际大厦位于北京市东二环朝阳门北大街黄金区位，是东二环地标性建筑，为北京市甲级办公物业中的稀缺资产。

这笔交易，必然会成为中国商业地产交易历史上的经典案例。

一方面，交易结构复杂、难度极高。

曾有媒体报道，“这个项目其实已经在市场上漂了很长时间，很多机构对它垂涎已久，但却没有人能够把交易做下来。”

很多资金雄厚的外资机构望而却步，联想控股旗下的弘毅投资联合境外投资机构，最终啃下了这个“香饽饽+硬骨头”。

另一方面，交易体量创下历史之最，收购之后的事情就更令人期待。

这个交易在2018年11月达成协议，当时是北京写字楼市场规模最大的单栋交易。据媒体透露，收购价格达45亿。

45亿投进去，再怎么把钱加倍赚回来，是最让人期待的部分。

在商用物业投资领域，弘毅投资是“价值增值型”投资策略的坚定执行者。这笔交易尘埃落定后，弘毅投资在官方微信中透露，将启动项目价值增值的方案，打造二环内稀缺的低奢精致办公产品。

见证“奇迹”的时刻就要到了！

合生国际大厦北楼是北京二环核心区内稀缺的可交易优质写字楼项目，弘毅究竟会怎么为它重新定位及升级改造，从而带来多大的战略增值，现在还不得而知。但可参考的样本其实已经很多。

中国一线城市优质商用物业长期发展势头强劲，蕴藏着广阔的投资机遇。目前已经不乏优秀的案例，完美诠释商业地产脱胎换骨一样的价值创造！

例如，北京中粮广场“商改写”，可以说是资产更新、价值增值的经典之作。

2016年，位于国都之央的北京中粮广场不得不自我革命。

按理说，中粮广场地理位置显要，一线城市核心区域资产典型中的典型，是再优质不过的地产资产了。

北京中粮广场建于1996年，被誉为第一代国企地标。它北向长安街，西距紫禁城中轴线仅1公里，是中国元首开启国庆阅兵的起点；南迎城市北京火车站，每天见证着百万人流汹涌着进出城市的门户；比邻海关总署，位于王府井商圈于CBD商圈之间。

但它也饱受困扰。

中粮广场C座曾以高端家居业态闻名遐迩，素有北京"世界家居花园"之称，汇聚了包括居然之家、红星美凯龙等一条整体家居产业链。但曾经辉煌的“世界家居花园”影响力正在萎缩。

现实严峻。但机会也随之而来。

当时，北京出台五环内不再新增建设用地政策，也就是说，一线城市核心区域已不再允许新建商业圈。这就意味着稀缺，核心区域项目的价值随之提升。

中粮广场的潜在价值亟待挖掘，深思熟虑下决定启动C座项目改造工程。

一组数据给了中粮广场重新定位的思路和信心——商业项目向写字楼转型。戴德梁行2016年底的一组数据显示，北京甲级写字楼市场仅租赁型物业存量达900多万平米，且在旺盛需求拉动下空置率一直持低位。事实上，与商场相比，写字楼市场受电商冲击很小、运营管理成本较低，且近几年来需求和租金也都保持较为稳定的增长态势。

中粮广场成为首家敢于在北京长安街核心地带启动旧楼改造的央企。

历时200多天后，2017年中粮广场C做完成“商改写”。自此成为通过“商改写”进行商业地产存量转型的样本，是北京城市更新的经典之作。

改造后，中粮广场业态调整为8.6万平方米的甲级写字楼和1.1万多平米的联合办公空间，同时搭建了一个写字楼生态圈。

中粮广场集所有资源进行了精选的商业配备，形成有效的3C办公服务体系，包含写字楼配套餐饮品牌COFCO Life+主题型共享办公空间COFCO Fantasy+智慧运营平台Coffice管家。

这样一套服务和运营体系，既能解决企业的日常办公所需，又能提供在一定程度上满足定制化服务需求的软服务。而且打破了写字楼的固化模式，成为集办公、生活、环保、科技、健康为一体的全生态圈办公社区。并力图以中粮广场为中心，辐射周边一定范围内的精英人群。

目前，包括IDG资本、博时基金、法国里昂足球俱乐部、加拿大鲍尔、尼日利亚第一银行、海湾石油等数百家全球著名企业都已入驻，中粮广场的商业价值早已不可与改造升级前同日而语。

脱胎换骨、起死回生，中国商业地产成功投资案例很多。随着房地产跨入存量时代，旧楼改造、存量提升为核心的商业地产模式成为潮流。

老旧资产升级改造、潜力资产运营提升等都是投资机会，尤其是在一线城市，现在也逐渐扩展到二线城市。

这样的机会，很多人都盯上了。

尤其是近一两年来，黑石、KKR、凯雷、华平投资、光大控股等一众知名PE巨头热衷于抄底北上广深写字楼，早已不是秘密。

主流的投资逻辑，仍然是“买入-经营-出售或退出”这一模式。同时，有越来越多的外资基金长期持有国内具备稳定租金收入、优质租客组合的商业核心物业。

总之，通过存量改造能够实现增值的物业成为资本追逐目标。

因为太诱人了。

“地产投资特别是不动产投资有明显的周期性，投资不一定是高风险才获得高收益，好的地产投资一旦穿越小周期，就有机会实现中低风险、中高回报。”

弘毅投资董事总经理鲍筱斌，曾这样解释过地产投资的价值。

地产投资有一个好处是，与股票、债券等主要大类资产相关性较低，可分散风险、平滑周期，配置资产的时候能起到均衡作用，也是非常好的压舱石。

而且，在存量地产的时代，对于商业地产投资来说，通过设计定位、工程改造、招商和资产运维等运营增值能力去发挥资本的力量，这是未来更长远和可靠的做法。

在这一点上，无论是黑石这样的老牌投资机构、还是像弘毅投资地产金融这样成立时间还不算长的机构都有发言权。

什么是存量时代？在之前的《疫情后中国地产投资的机会在哪儿？看看这些外资就知道》中介绍过：

简单地说，就是随着供应浪潮的到来，可供开发的土地越来越有限，房地产的主要模式由开发转向现有物业的更新改造和资产管理。

在进入存量市场后，地产管理人的改造能力和持有运营能力成为了制胜法宝，要从深化运营和价值提升中寻找利润增长点。因此，对资产的更新改造将成新常态。

如黑石、摩根斯坦利、喜达屋、KKR、铁狮门、PAG等，他们早在欧美市场80年代左右开启的存量时代大潮中就锻造出了一身本领，形成了各自成熟、一流的资产管理能力和运营经验，尤其在办公物业存量市场里，在改造老旧物业、提升物业价值方面。并因此获得了巨大的发展，且获得了丰厚的回报。

黑石的最新财报显示，2019年黑石集团管理资产规模（AUM）达5711亿美元，而黑石房地产基金管理规模就达到1282亿美元。近期，黑石集团在其亚洲投资组合中持续增加中国内地的商业资产。

弘毅地产的快速发展也得益于对“价值增值型”投资策略的坚定执行。

2015年，弘毅募集了第一支地产美元基金，做上海的存量资产运营改造。2016年，募集第一只地产人民币基金。

在2018年底，据报道，弘毅地产金融就已经有一只美元基金实现退出，IRR达到28.5%。当时，弘毅投资董事总经理鲍筱斌还向外界披露了弘毅投资的flag，“我们希望用五年左右时间，把地产金融业务的资金管理规模做到六百亿元左右，每年能够实现100亿左右的新增投资和100亿左右的退出。”

捕捉存量地产时代的资产改造投资机会，已经是一道抢答题。